满京华金硕，前身为光明狮山利益统筹项目，由满京华集团全盘操刀，涵盖有10块用地，总占地面积约10.9万㎡，总建筑面积约32.38万㎡，其中住宅用地有7块，返还用地1块，公共绿化用地2块，住宅用地有：满京华金硕和府，满京华金硕瑞府，满京华金硕臻府，满京华金硕华府，满京华金硕悦府，满京华金硕嘉府。

　　金硕华府，由满京华集团开发，位于光明区光明中心区光辉大道与狮山三街交汇处，项目所在区域是光明规划最宜居，居住小区板块最大的片区，北侧靠近科学公园，东侧及南侧是深圳小学光明学校狮山校区及初中校区，距离最近的6号地铁线米。

　　最新消息：光明中心区首现95%使用率新盘---满京华金硕和府，建筑新规落地后，现在不止于卷价格，更在卷户型了，85㎡就能做到三房两卫！计划在8月份取证入市！将推出1栋/2栋，共458套房源，面积有85-88㎡的3房2厅2卫，-119㎡的4房2厅2卫户型

　　85㎡的3房2厅2卫，设计的经典竖厅格局，客厅3.4米开间，LDKB一体化设计，S墙设计预留冰箱卡槽位，3个卧室分别做到了3.55米/2.6米/2.4米的宽度，U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率约：95%（包含赠送），阳台进深1.8米，有西南或东南朝向。

　　88㎡的3房2厅2卫，设计的经典竖厅格局，客厅3.4米开间，LDKB一体化设计，S墙设计预留冰箱卡槽位，3个卧室分别做到了3.55米/2.6米/2.4米的宽度，U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率约：95%（包含赠送），阳台进深1.8米，有西南或东南朝向。

　　110㎡的4房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，客厅3.8米开间，进门独立玄关，LDKB一体化设计，S墙设计预留冰箱卡槽位，4个卧室分别做到了3.8米/3.2米/2.55米/2.44米的宽度，U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率约：95%（包含赠送），客厅连接次卧出6.2米的大阳台，朝西南向。

　　114㎡的4房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，客厅3.8米开间，进门独立玄关，LDKB一体化设计，S墙设计预留冰箱卡槽位，4个卧室分别做到了3.8米/3.2米/2.55米/2.44米的宽度，U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率约：95%（包含赠送），客厅连接次卧出6.2米的大阳台，朝东南向。

　　113㎡的4房2厅2卫，设计的竖厅南北通透格局，客厅4米开间，进门独立玄关，4个卧室分别做到了4米/2.8米/2.7米/2.6米的宽度，U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率约：95%（包含赠送），阳台主朝西北或东北向，看科学公园景观。

　　119㎡的4房2厅2卫，设计的竖厅南北通透格局，客厅4米开间，进门独立玄关，4个卧室分别做到了4米/2.8米/2.7米/2.6米的宽度，U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率约：95%（包含赠送），阳台主朝西北或东北向，看科学公园景观。

　　教育配套——项目自带1所12班制幼儿园，根据2024年光明区教育局最新的学区划分。

　　小学学区划分在东周小学、华南师大附属光明星河小学、修远小学、深圳小学光明曙光学校、南科大附属光明荔园校区、中山大学深圳附属学校、教育科学研究院实验学校（光明）小学部、光明区楼村小学、中科实验教育集团光明楼村第二学校。

　　初中学区划分在光明华夏中学、南科大附属光明荔园校区、公明中学、教育科学研究院实验学校（光明）初中部、中山大学深圳附属学校、深圳小学光明学校（集团）中心校区、中科实验教育集团光明楼村第二学校。其他的还有光明高级中学、深圳实验光明学校是针对全光明所有社区招生的。

　　深圳小学光明曙光学校，总规模为36班小学，深圳小学光明学校中心校区，为36班初中，提供学位1800个，原址计划在2025年7月投入到正常的使用中，目前在深小曙光学校借址办学；另外深圳小学狮山小学（暂命名）在后期也将投入到正常的使用中，目前正在建设中，总规模为36班小学，能够给大家提供学位1620个。

　　还有深圳外国语楼村第四学校，已经对外官宣，深圳四大名校之一，计划是在2025年首次招生，该校也是在学区范围内，是1所九年制公办学校，规划45个班，有2100个学位；

　　南方科技大学附属荔园校区，是1所九年制公办学校，办学规模72个班，其中小学48班/2160个学位，初中24班/1200个学位，由南方科技大学附属光明凤凰学校筹建，两校同受光明区教育局，南方科技大学附属教育集团双重管理，在2024年9月份开学，目前是借址办学，原址将在2024年底建成。

　　交通配套——项目距离6号地铁线站到凤凰城站，可以换乘13号线站到光明城站，这里可以换乘光明城高铁站/6号地铁线站到后海。

　　商业配套——项目自带1.5万平大体量底商，周边规划有星河Coco City，还有大片的社区底商，若需要逛大型商业，可坐地铁2站到凤凰城站，这里有万达广场，光明蓝鲸世界购物中心等大型商业综合体。

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　　7.30政治局会议再次提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”，“去库存”已成为近期房地产政策的重心之一。据中指监测，目前已有10余城发布征集商品房用作保障性住房的公告。本文重点梳理国企收储政策的进展与影响，以期为市场参与者相关决策提供信息参考。总的来看，若接下来去库存政策能够尽快推动落实，将有利于缓解房企经营压力、稳定市场预期。

　　4.30中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为本轮去库存政策定调。5.17中央出台一系列政策，确定了去库存的具体执行思路，包括：设立3000亿元保障性住房再贷款；允许土地调规，支持收回、收购已出让闲置存量住宅用地，帮助资金困难房企解困等。6.7国常会再提“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。7.30中央政治局会议提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。

　　本轮需求端政策思路与上一轮市场调整周期中的政策思路基本相似。上一轮2014年市场下行周期中，政府同样出台了一系列政策托底市场，需求端政策最重要的包含放松限购、限贷等。本轮需求端政策思路与上一轮类似，而且部分政策放松程度已超越上一轮。

　　但本轮供给端去库存政策思路与上一轮不一样。上一轮去库存的政策措施主要是棚改货币化安置，通过拆除老旧房屋，释放增量住房需求，同时通过提供货币化安置，引导住房需求进入市场，消化市场存量，实现去库存；而本轮去库存的政策措施最重要的包含国企收储未售新房、以旧换新、非住改住等，其中“国企收储未售新房”是目前政策主力推动、去库存效果最为直接的一项措施。

　　政策思路转变的根本原因是，我国房地产市场所面临的供求关系已发生明显改变：城镇化方面，2023年我国城镇化率达到66.2%，较2015年提升了8.9个百分点，城镇化率已经处于较高水平，居民基本住房需求已得到满足，仍待拆除的棚户区规模已经明显降低；居民杠杆率方面，2022年住户部门杠杆率达到71.8%，较2016年提升了19.6个百分点，居民进一步加杠杆入市的难度在加大。所以，本轮去库存主要是由政府出手。

　　“国企收储未售新房”是由地方国企出手，直接收购开发企业已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房。5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法制化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　，多数城市要求是行政区域内已建成未出售的商品房项目，部分城市要求在中心区域。

　　，主要要求包括：已取得竣工验收备案证明；单套建筑面积要求多在120平方米及以下，部分城市要求在70平方米及以下；房源权属清晰且可交易；周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比；优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。收购价格这一块，多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为参考上限（土地划拨成本和建安成本加不超过5%的利润），对于收储转作保租房的可以以收益法进行测算。表：部分城市支持“国企收储未售新房”的有关政策资料来源：中指研究院综合整理

　　“国企收储未售新房”是目前政策主推的去库存路径，但推进节奏仍有待进一步提速，目前发布征集公告的城市仍较少，另据央行公布数据，截至6月底保障性住房再贷款余额为121亿元。国企收储的推进可能会面临一定挑战，包括收储价格、供需错配等，比如：在一些房企仓库存储上的压力大、出售意愿较强的城市，保障房需求相对有限，国企收储规模可能较小；而在一些保障房需求相对强烈的城市（一线和核心二线城市），市场库存水平可能也不高，房企折价出售存量房的意愿也相对较低。

　　2024年2月21日，重庆嘉寓房屋租赁公司、重庆建渝住房租赁基金共收购了7个项目，合计4207套房源，其中重庆嘉寓公司共收购3600余套。2024年5月启动第二批收购。

　　房源选择：按照“一点四区”的思路，“一点”就是在轨道站点旁；“四区”是在工业园区、商业区、学区和医院周边公共服务的覆盖区域内。

　　年初共收购了7个项目，合计4207套房源，以70平方米以下小户型为主。其中重庆嘉寓公司（重庆建工全资）共收购3600余套。目前该公司已完成收购项目房源约1000套，计划今年内全部投入运营。

　　6月23日，重庆佳寓公寓已投入到正常的使用中，首批95套，租金约1500元/月，较周边租房便宜约10%，单间面积36-38平。在正式投入到正常的使用中前，重庆嘉寓于6月13日开始对外进行招租，彼时其对外宣传租金可享受九二折至九五折。

　　保障房再贷款的发放路径是：金融机构向收储国企发放贷款后，可向人民银行申请再贷款，按贷款本金60%发放，先到先得，额度3000亿元，未来根据执行情况和需要可调整完善；再贷款年利率1.75%，期限1年，可展期4次，每次展期1年，最长有效期不超过5年，政策实施至2027年末。按贷款本金60%发放再贷款，意味着3000亿元再贷款共能带动5000亿元银行贷款资金；按收储国企20%自有资金、80%利用贷款计算，可撬动收购资金约6250亿元。根据中指百城新建住宅价格指数的数据估计收储成本，6月百城新建住宅均价（不含一线亿元保障房再贷款共可收储约7161万平方米的商品房。以2023年全国商品房销售面积9.5亿平方米计，收储规模占新建住宅销售比重约7.6%；以2024年6月末住宅待售面积3.83亿平方米计，收储将推动住宅待售面积回落18.7%。当然，收储的带动规模可以测算出来，但实际效果有待落实的情况。

　　注：2023年全国商品房销售面积9.5亿平米；2024年6月末住宅待售面积3.83亿平米。

　　从本轮消化存量房产的几种模式来看，核心都是将存量房产转化为保障性住房，在住房保障体系中，保障性住房最重要的包含配售型保障房和配租型保障房。

　　配售型保障房方面，2023年8月，《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出配售型保障房的发展思路以来，多地已经公布了首批或2024年配售型保障房的建设规划，深圳、广州、福州计划1万余套。当下我国房地产市场总体供过于求，多数城市基本住房需求已得到满足，并且商品房市场存在比较大仓库存储上的压力，因此各地应落实“以需定建”，控制配售型保障房的新建规模，优先通过存量房产转化为保障性住房的方式来进行筹集，避免造成新的库存问题，促进房地产市场平稳健康发展。本文结合各城市现有人均住房建筑面积、人口变化趋势、市场库存等指标，将35个城区非流动人口超300万的大城市分为四类，第一类城市人均住房建筑面积低，房价收入比高，这类城市可以适当通过新建和筹集的方式增加保障性住房供给；第二类城市人口规模突出且人口普遍保持增长，短期库存多数尚处于合理水平，这类城市应以盘活存量为主，并可通过闲置土地适度建设保障性住房；第三类城市人口虽然增长，但是短期库存去化压力较大，这类城市亦需要盘活存量为主，回购房企未售住房项目等方式筹集保障性住房；第四类城市人口增长乏力或人口减少，此类城市短期或不宜大规模推进保障房建设。

　　配租型保障房方面，从实践来看，当前出台消化存量房产有关政策的城市多数将存量房产转化为了保租房。“十四五”期间，全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底已筹集573万套（间），2024-2025年保租房筹集仍剩余297万套（间）的任务规模，未来若将存量房产转化为保租房，既可以加快保租房的筹集进度，也可以轻松又有效消化市场库存，促进房地产市场企稳恢复。

　　目前，“促需求+去库存”的政策方向已经明确，“去库存”有关政策有利于缓解企业金钱上的压力，同时也有助于市场情绪的恢复及增加保障性住房供给，但收储价格，供需错配等问题或将影响政策落实效果，未来仍需相关政策加强完善。若下半年各项措施落实到位，则将对去库存、稳市场起到非消极作用，有利于加快房地产市场企稳恢复。当然，推动房地产市场企稳最重要的仍是加大促需求力度，尽快推动市场交易恢复，实现存量房产去化。